Bankaların konut kredi faizi biraz daha düşer, ama o zaman da konut maliyetleri artar ve bu fiyatlara yansır. Şu an alım için en iyi zaman...

Emlak sektöründe bir balon oluştuğu doğru değil. Her yıl 300 bin konut üretiliyor, oysa Türkiye’nin yıllık konut ihtiyacı 1 milyon adet

Yeni projelerin artık hemen hepsi çok güzel. Bu dönemde fark yaratmak için önemli olan proje lokasyonu ve satış sonrası hizmetler...

2005 ve 2006 yıllarında adeta patlama yaşayan inşaat sektörü, geçen yıl biraz soluklansa da büyümesini sürdürdü. 2008 için hâlâ soru işaretleri var. Olumsuz senaryolar bir tarafa, sektör temsilcileri 2008’in 2007’den daha iyi bir yıl olacağına kesin gözüyle bakıyor. Ve yüzde 20’ye yakın bir büyümenin planları yapılıyor. Şimdilik piyasa durgun. “Ne yaparsam satar” dönemi bitti. Ancak kurumsal firmaların proje geliştirme konusunda hiçbir tedirginliği yok. Onlara göre, artık ‘kurumsal firmaların, nitelikli projelerin’ dönemi başladı. Görüştüğümüz firmaların tamamı yeni yatırımlar için kolları sıvamış durumda. Bir iki tane değil, en az 4-5 yeni projeye başlamanın planları yapılıyor. Projelerin lansmanları da bu yıl içinde yapılacak. Yatırımcı cephesi hareketli. Peki bu ortamda tüketici nasıl hareket etmeli.. Şimdi konut almak için doğru zaman mı, kredi faizleri daha düşer mi, proje seçerken nelere dikkat etmeli, evi maketten mi almalı, yoksa gördükten sonra mı... Bireysel yatırımcının kafasındaki soru işaretlerini giderecek tüm soruları sektörün duayenlerine sorduk. İlk sırada Ağaoğlu Şirketler Topluluğu’nun patronu Ali Ağaoğlu var..

Bireysel yatırımcı açısından konut almak için doğru zaman mı?

Türkiye’deki konut stokunun yüzde 70’i oturulabilecek, sağlıklı konutlardan oluşmuyor. Dolayısıyla Türk insanının konuta ihtiyacı tartışılamaz. Burada önemli olan doğru konutu, doğru zamanda, doğru yerde, doğru fiyat ve doğru ödeme koşullarıyla bulmak. Eğer müşterinin ihtiyacı varsa ve ödeyebileceği taksitlerle, kendine uygun bir proje bulursa, alması için doğru zaman.

Konut faizlerinin daha düşmesi bekleniyor mu?

Hepimizin beklentisi faizlerin bu yıl daha makul seviyelere gelmesi yönünde. Ekonomistler de bunu bekliyor ama faizlerdeki düşüş çok hızlı olmayacak. 2008’in ikinci yarısından itibaren belki bir nebze aşağı gelebilir. Şu anda bankaların konut kredisi faizleri aylık 1.30 civarında. Bunun 1.20’lere, 1.10’lara düşmesi mümkün görünüyor.

Bu durumda yatırımcı daha düşük faizle kredi almak için beklerse daha mı kârlı çıkacak?

Evet faizler biraz daha düşer ama bu arada, inşaat şirketleri maliyetlerden dolayı gelen zamları fiyatlara yansıtmaya başlayacak. Bu rakam müşterinin faizin düşüşünden elde edeceği kazançtan daha fazla olacaktır. Dünyanın en zengin, en gelişmiş ülkelerinde dahi konut, uzun vadeli finansmanla alınır. Burada müşterinin ‘ben bu taksiti ödeyebilir miyim’e bakması eğer ödeyebiliyorsa, vakit kaybetmemesi lazım.

Sektörün 2005-2006 yıllarındaki ivmesini ‘balon’ olarak nitelendirenler oldu. Emlakta gerçekten balon var mı?

Ben balon oluştuğuna katılmıyorum. İnşaat sektörü senede 300 bin konut üretiyor. Halbuki hem yeni ihtiyacı karşılamak için hem de kötü konut stokunun yenilenmesi için her yıl 1 milyon konut üretmemiz lazım. 2005’ten sonra sektör gerçekten bir patlama yaşadı. Bu patlamayı gören farklı sektörlerdeki pek çok insan inşaat sektörüne yöneldi. Bunlar arasında mali gücü, teknik gücü olmayanlar da vardı. Şimdi bu firmalar sektörden hızlı bir şekilde elenecekler.

2008’den beklentileriniz nasıl?

2008, 2007’den daha iyi olacak gibi görünüyor. 2007’de tüm olumsuzluklara rağmen ekonomi yüzde 4.7 büyürken inşaat sektörü yüzde 12’ye yakın bir büyüme kaydetti. 2008’de sektörün yüzde 15-20 büyüyeceğini tahmin ediyorum.

Ağaoğlu, 2008’de neler yapacak, yeni projeler var mı, büyüme hedefiniz nedir?

Biz 2007’de 1.3 trilyon ciro elde ettik, bu yıl da yüzde 20 civarında bir büyüme hedefliyoruz.

2007’de 6 bine yakın konutu tamamlanma aşamasına getirdik, 2008’de de 5 yeni projeye start veriyoruz.

Ağaoğlu’nda metrekare fiyatları nasıl?

Projeye göre rakamlar değişiyor. Orta sınıfa yönelik projeler geliştiriyoruz Ataşehir, Mayworld’de metrekare fiyatı 2.200 dolarla 3.000 arasında değişiyor, Eltes Güneşi projesinde 1800-2000 dolar aralığında.

Ağaoğlu’nun yeni projeleri

Bahçelievler’de 1.500 konut.

Ayazağa’ya 1.000 konut.

Ataşehir’in doğu tarafında 2.000 konut

Çekmeköy’de villa ağırlıklı bir proje

Bodrum’da Güllük ve Güvercinlik arasında yabancılara yönelik 10 bin konutluk bir turizm şehri.

Mortgage krizi riski sıfır

TÜRKİYE’de henüz konut kredileri GSMH’nın yüzde 4’ü civarında. Amerika’da bu oran yüzde 60’ların üzerinde. Dolayısıyla Türkiye’nin Amerika’daki gibi bir kriz yaşama ihtimali kesinlikle yok. Amerika’da bu krizin neden doğduğunu iyi tespit etmek lazım. Orada faiz oranları 5-5.5 iken bazı finans kuruluşları, ödeme gücü olmayan insanlara yüzde 9-10’larla bir şekilde tefeci faiziyle kredi verdi. Yani aslında Amerika’da da nitelikli projelerde bir sıkıntı yok.

Kira fiyatları muhakkak artacak

ATAŞEHİR’in finans merkezi yapılması alınmış önemli bir karardır diye düşünüyorum. Kira fiyatlarını muhakkak artıracaktır ama bu konuya daha farklı açılardan bakmak gerekiyor. İstanbul Dünya Kültür Başkenti diyoruz, turizm şehri diyoruz. Eğer İstanbul bir dünya şehri diyorsak, bunu turizmle, finansla her yönüyle ön plana çıkarmamız lazım. Bu İstanbul’a da Türkiye’ye da artı getirecektir diye düşünüyorum. Zaten Türkiye’deki finans sektörünün derinliği ortada. Türkiye’deki tüm bankaların toplam büyüklüğü, Avrupa’daki orta ölçekli bir bankanın aktif büyüklüğü kadar. Bir de bu bankaların yarısı İstanbul’da bir kısmı Ankara’da olunca bölünmüşlük oluşuyordu. Bu şekilde tek elde toplanınca daha güçlü bir finans merkezi olma yolunda bir adım atılmış olacak. Bölgede konut fiyatlarında da kısa vadede yüzde 15’lik bir artış olur diye tahmin ediyorum.

Türkiye’de metrekare fiyatları 2.000 dolar, bu daha yükselir!

TÜRKİYE’de nitelikli konutların fiyatlarına baktığınız zaman ortalamada 1.500-2.000 dolar civarındadır. Bu rakamlar Avrupa’daki maliyet fiyatlarını bile karşılamaz. Dolayısıyla Türkiye’de fiyatların uzun vadede bu seviyelerde kalmasını beklemek mümkün değil. Bugün Avrupa şehirlerinde metrekarede 100 bin sterlinler konuşuluyor. Rusya ve bölgesinde bile dahi rakamlar 4 bin-5 bin dolar seviyesindeyken Türkiye’de rakamların bu seviyede kalması olası değil.

AĞAOĞLU, geçen ay My World projesinin 4. etabı olan Starland’i, farklı bir finansman modeli ile satışa sundu. Yüzde 12,5 peşinatla satılan ve taksitleri 7 ay sonra başlayan dairelere talep oldukça yüksek oldu. Ali Ağaoğlu, 364 dairenin, 300’den fazlasının 1 ay içinde satıldığını belirtti.

Ev alırken, buzdolabı kadar düşünmüyoruz

NİTELİKLİ projelere baktığımız zaman Türkiye’deki konut kalitesi Avrupa standartlarının çok üzerinde. Estetiğinden, tasarımına, konforuna kadar Türkiye’de kötü proje yok gibi. Burada insanların dikkat etmesi gereken satış sonrası hizmetler. Nasıl ki tüketici bir buzdolabı alırken satış sonrası servisi var mı, teknik desteği var mı diye bakıyorsa, binlerce lira verip, konut alırken de buna dikkat etmeli. Daireyi teslim ettikten sonra ilişiğini kesen firmaları tercih etmemek lazım. Tüketici buzdolabı alırken gösterdiği hassasiyeti konut alırken de göstermeli. Lokasyon da çok önemli tabii. Aldığı yerin ileride gelişme trendinin ne olacağını, o yatırımın ileride iyi prim yapıp, yapmayacağını öngörmesi lazım. Burada da ulaşım aksı devreye giriyor. Merkezden çok uzaklaşmadan çok rahat şehrin içine ulaşabileceği aksları tercih etmesi lazım. Metro ağının ulaşabileceği akslar kısa vadede daha fazla prim yapacak diye düşünüyorum.